В Вероне с 1262 г. власть захватил Мастино делла Скала; в 1264 г. пожизненным синьором Феррары был избран Обиццо П д'Эсте и т. д, Не все из этих синьорий оказались прочными, но тенденция к их возникновению была повсеместна и несомненна. В чем причины трансформации коммун в синьории?
До XI—XII вв. развитие Северной и Средней Италии имело много общего с другими странами Европы. Эти области делились на крупные феодальные (светские и церковные) владения; многочисленные города, сохранившиеся от римского периода, находились, как правило, под властью епископов. Однако чрезвычайно интенсивный рост городов в результате развития ремесла и торговли с Востоком изменил это положение. Освободившиеся в X— XI вв. от власти синьоров города Северной и отчасти Средней Италии не только стали самостоятельными коммунами, но распространили свою власть на округ и в той или иной степени подчинили себе окрестных феодалов. Политическое господство крупных феодалов было значительно ослаблено, феодальные массивы распадались.
К середине XIII в. эти области уже мало походили на прочие европейские страны; городские коммуны с зависимыми районами занимали большую часть территории, феоды и церковные владения лишь вклинивались в них, сохраняя господство в горах и в отдаленных от города местностях. Но сами города к этому времени проделали значительную эволюцию, чему способствовало бурное развитие их экономики. Изменился состав городского населения. Шел интенсивный процесс урбанизации феодалов: иногда коммуны заставляли их насильственно переселяться в города; часто они сами воздвигали здесь свои башни, ибо господствовать в Северной Италии можно было, лишь заняв влиятельное положение в городе. Порой феодалы поступали на военную службу к городу, в XIV в. многие из них превратились в кондотьеров. Часть представителей знати разорялась и продавала свои земли городской верхушке, некоторые стали заниматься торговлей.
Многочисленные рыцари также переселялись в города, составляли здесь основу городской кавалерии и активно участвовали в экономической и политической жизни города, то поддерживая пополанов, то примыкая к крупным феодалам. Сами пополаны в развитых итальянских центрах были уже весьма неоднородны.